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De l’intérêt de la SCI par rapport à une indivision.

De l’intérêt de la SCI par rapport à une indivision.
Un bien peut être détenu par plusieurs personnes, suite par exemple à une indivision successorale, à une donation de parents à enfants dans ces proportions ou encore par acquisition en commun par des concubins ou des époux séparés de biens, etc…
L’indivision est un mode de détention collective, qui répond à certaines règles de gestion. Quels en sont les avantages et les inconvénients par rapport à une société, et plus particulièrement par apport à une société civile immobilière ?
• Les pouvoirs
Dans le régime de l’indivision, les règles de gestion sont différentes selon la gravité des actes : les actes conservatoires sont ceux qui tendent à la conservation du bien ; ils peuvent être accomplis par tout indivisaire, mais financés par des fonds indivis.
Quant aux actes d’administration et conservatoire, ils nécessitaient l’accord unanime de tous les indivisaires jusqu’au 1er janvier 2007. Désormais, la gestion en est assouplie : une majorité des deux tiers suffit à autoriser les actes d’administration (c’est-à-dire les actes de gestion courante), donner un mandat général d’administration, vendre les meubles indivis pour payer les charges de l’indivision, ou encore conclure et renouveler certains baux (et à condition d’en informer les indivisaires pour que ces actes leur soient opposables).
Pour tous les autres actes, par exemple la vente de l’immeuble indivis, l’unanimité reste la règle, bien qu’il existe une procédure exceptionnelle de vente sur autorisation judiciaire (, mais à condition que le refus de l’indivisaire dont le consentement fait défaut mette en péril l’intérêt commun.
Le juge peut également autoriser toute mesure urgente que requiert l’intérêt commun. Un mandat général peut être expressément donné à un indivisaire ou à un tiers pour assurer la gestion courante de l’indivision, mais un mandat spécial sera nécessaire dès que l’acte ne relèvera pas de l’administration normale du bien (le mandat tacite ou la gestion d’affaire pourront également être invoqués).
Les indivisaires peuvent également aménager l’indivision par un accord, appelé convention d’indivision. Un gérant pourra ainsi être nommé et assurer la gestion de courante de l’indivision, même en présence de mineurs ou majeurs incapables, mais ses pouvoirs restent néanmoins limités. Par ailleurs, si la convention est à durée déterminée, elle ne peut excéder cinq ans, et pendant cette période, le partage ne pourra pas être demandé. Si elle est à durée indéterminée, le partage pourra être demandé à tout moment. Donc dans les deux cas, la situation est précaire, soit en raison de la durée limitée de la convention, soit en raison d’une demande en partage pouvant intervenir à tout moment, et qui se soldera, dans la plupart des cas, par la vente du bien indivis afin de pouvoir « payer sa part » à l’indivisaire retrayant.
Donc concrètement, l’indivision reste une situation ardue à gérer, même si les règles ont été assouplies, parce que la majorité des deux tiers n’est requise que pour certains actes qui ne sont pas fondamentaux, et dans le cas où les indivisaires le sont chacun pour moitié (par exemple des concubins), cette majorité ne sera donc atteinte qu’en cas d’unanimité…
Également, si le mandat ou la convention d’indivision peuvent assouplir la gestion, la situation reste précaire car limitée dans le temps et dans les actes qu’il est permis d’accomplir.
Par ailleurs, il faudra au minimum intenter une action en justice pour vendre un immeuble sans le consentement unanime des indivisaires, ce qui implique une durée et un coût de procédure certains.
A l’opposé, la SCI permet une liberté de gestion inégalable par rapport à l’indivision : en effet, les statuts peuvent être aménagés afin de désigner qui gérera les biens de la société, quels seront ses pouvoirs, et elle n’est pas limitée dans le temps (exception faite de la limite légale de 99 ans, mais prorogeable). On pourra ainsi par exemple nommer cogérants les deux concubins ou les deux époux mariés sous un régime séparatiste, pour une durée indéterminée, avec une gérance successive du survivant en cas de décès de l’un d’eux, et leur accorder les pouvoirs les plus étendus en prévoyant que la gérance pourra procéder à la vente de tout ou partie de l’actif social de la société, acheter et vendre tout immeuble ou droit réel immobilier, contracter tout emprunt pour le compte de la société, consentir toute hypothèque et autres garanties sur les actifs sociaux, etc… sans qu’elle n’ait besoin d’y avoir été autorisée par une décision des associés. Ainsi le survivant pourra à sa guise changer de logement par exemple si c’est la résidence principale qui est mise en société.
Les statuts pourront également prévoir que seront prises à l’unanimité les décisions d’acceptation du retrait d’un associé (pour éviter d’être amené à « vendre en catastrophe » le bien de la société afin de « payer sa part » immédiatement à l’associé retrayant) et d’agrément de tout nouvel associé (pour éviter d’être associé avec des personnes que l’on aurait pas choisies).
On voit donc, du point de vue des pouvoirs, que la SCI offre bien plus de possibilités que l’indivision : elle permet d’adapter exactement les statuts à la situation particulière des clients, contrairement à l’indivision qui est enfermées dans des règles de gestion très contraignantes.
A l’inverse, dans certains cas, il peut justement être sécurisant d’être en indivision, afin d’éviter tout débordement ou dilapidation du patrimoine.
• La fiscalité
S’il n’est pas possible de choisir la fiscalité qui sera applicable à un bien en indivision, il est en revanche possible de bénéficier, au niveau de la SCI, soit de l’imposition des associés à l’IR, soit de celle de la société à l’IS, et selon les intérêts en présence, la SCI pourra donc être la seule solution.
Concernant les droits de mutation à titre gratuit, le régime est également différent : par exemple, des concubins indivisaires qui souhaiteraient que le survivant d’entre eux puisse continuer à jouir du bien indivis au décès, n’auront pour d’autre choix que de léguer la pleine propriété de leur quote-part au survivant (hors tontine), ce qui entrainera une taxation à hauteur de 60 % (et éventuellement une action en réduction pour atteinte à la réserve pour le cas où il y aurait des descendants). Un legs en usufruit serait certes moins taxé, mais il créerait alors une indivision entre le survivant et les héritiers du prédécédé (le survivant aurait sa part en propriété et les héritiers auraient la part du prédécédé en nue-propriété, l’usufruit étant exercé par le survivant), qui ne sera peut-être pas aisée à gérer.
La SCI, couplée à un démembrement croisé des parts, permet au contraire d’éviter tout droit de mutation à titre gratuit : le principe est qu’à la constitution de la société, chaque associé reçoit des parts en pleine propriété en contrepartie de son apport, puis suivra un échange aux termes duquel chacun cèdera à l’autre soit l’usufruit de ses parts, soit la nue-propriété, selon le cas (il n’est pas certain que le démembrement ab initio, c’est-à-dire dès la souscription des parts, soit permis). Si les droits échangés sont d’une valeur identique, il s’agira d’un échange pur et simple. Dans le cas contraire, alors le règlement d’une soulte aura lieu. L’échange subit une taxation de 5 %, calculée sur la valeur d’un seul des lots, ou sur le plus fort des lots en cas d’échange avec soulte.
Au décès de l’un des associés, l’usufruit du prédécédé s’éteindra et la pleine propriété des parts sociales se reconstituera donc sur la tête du survivant, qui conservera par ailleurs son usufruit sur les parts du défunt (dont la nue-propriété reviendra à ses héritiers), le tout sans droits de mutation à titre gratuit.
L’on remarquera que le survivant ne sera pas propriétaire de la totalité des parts, et n’aura donc pas la totalité des pouvoirs de gestion de la société, mais avec un aménagement des statuts comme vu supra, il en aura les principaux. Cette solution a le mérite, outre d’économiser les droits de succession, de ne pas amputer la réserve des éventuels héritiers réservataires du défunt, ou d’une façon générale de déshériter ses héritiers.
• Autres points de comparaison
L’indivision ne coute rien en termes de constitution et formalités afférentes, ni en suivi juridique et administratif, mais la SCI, comme toute société, doit tout d’abord être constituée ce qui implique un coût certain, et doit se voir assurer par la suite un suivi régulier, ne serait-ce que pour éviter une qualification de fictivité. Le minimum en la matière est l’application de l’article 1856 du Code civil qui dispose que le gérant doit, au moins une fois par an, rendre compte de sa gestion aux associés.
Également, si le bien détenu par la SCI est mis en location à usage d’habitation, le bail sera obligatoirement de six ans, alors qu’il pourrait n’être que de trois ans dans le cadre d’une indivision sans interposition de société.
Ensuite, si les associés de la SCI sont des concubins par exemple, et qu’ils se séparent, soit ils devront céder les parts de la SCI à un tiers, soit la société elle-même devra vendre le bien immobilier.
La première hypothèse se rencontrera plus rarement, les acquéreurs d’un bien immobilier préférant généralement ne pas acquérir les parts d’une société constituée par d’autres et donc probablement pas adaptée à leur cas de figure. S’ils souhaitent acquérir en société, ils le feront avec leur propre SCI.
Aussi dans la plupart des cas, c’est la SCI dont les concubins sont associés qui vendra le bien immobilier. Il faudra donc pas la suite procéder à la dissolution et à la liquidation de la société, ce qui aura nécessairement un coût en termes de procédure et de formalités à accomplir, ce que l’on ne retrouve pas dans la vente d’un bien indivis.
Par ailleurs, on notera que le droit viager au logement qui bénéficie à l’époux en cas de décès de son conjoint, ne s’applique pas aux parts de SCI, alors qu’il peut porter sur un bien indivis.
Enfin, dans la déclaration de succession, l’abattement de 20 % sur la résidence principale ne peut également pas s’appliquer aux parts de la SCI, alors qu’il s’applique au bien indivis.

Bonne réflexion, et surtout prenez conseil.
Que la force soit avec vous.
PE.JOSEPH