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Remarques sur la Société Civile Immobilière et la détention de l’immobilier d’entreprise…

financeQuelques remarques sur la Société Civile
SCI à l’Impôt sur les sociétés, ou, à l’Impôt sur le Revenu (IS ou IR) ?
Quelles sont les stratégies de détention de l’immobilier d’entreprise ?
J’ai souvent cette remarque de la part de chefs d’entreprises qui me disent que la société civile est la panacée pour détenir des biens immobiliers.
Je vais surement les faire retomber dans la réalité, mais la société civile est tout d’abord un mode de détention.
Il y a des moments favorables et d’autres non favorables pour créer, et détenir de l’immobilier par ce biais.
N’oubliez jamais qu’une civile est une personne morale à part entière. Lorsque vous apportez ou vous vendez de l’immobilier à une civile vous avez plusieurs contraintes :
– La plus-value et son corolaire l’impôt
– La préemption municipale
Ainsi pour éviter la première contrainte, qui est la plus importante, il y a des moments dans la vie d’un patrimoine où c’est l’occasion de le faire.
Lesquels :
– Lors de l’achat ab initio de l’immobilier
– Lors d’une donation ou d’une succession
En fait, là où le compteur des plus-values est remis à zéro.
Pour la préemption municipale, vous aurez peu de chance qu’elle se produise vu l’état d’endettement de nos municipalités…
L’immense majorité des SCI que ce soit à l’IR ou l’IS, ne font pas l’objet de montage particulier. Le basculement à l’IS se fait très souvent à cause de situations économiques difficiles dues à un manque d’informations, d’ignorance.
Pour résumé, (car on m’a demandé de faire court ce mois-ci) :
– une SCI à l’IS a pour avantage d’avoir peu ou pas de fiscalité sur les revenus du fait de l’amortissement du bien (amortissement comptable et fiscal). Le pendant de cela, est que la plus-value est d’autant plus important. La plus-value se calcule comme suit Prix de vente diminué du Prix d’achat celui diminué de l’amortissement fait. +V = PV-(PA-Amt). Donc vous payez en impôt de plus-value le fait de ne pas avoir été imposé sur les revenus.
– une SCI à l’IR, dite transparente, vous payez de suite sur les revenus à votre impôt sur le revenu, et « en contrepartie » vous bénéficiez de l’abattement pour durée de détention comme si vous le déteniez en direct. Cela veut dire qu’au bout de 22 ans de détention, vous êtes exonéré sur l’impôt de plus-values, et 30 ans de détention pour le social ( CSG et CRDS). N’oubliez jamais que vous êtes en France, et que les règles fiscales ne peuvent être chez nous que complexes. Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ? une des nombreuses règles au pays des Chadoks.

Ensuite pour la détention de locaux professionnels via une civile, on peut appliquer une stratégie de démembrement du bien ou des parts. On pourrait faire acheter l’immobilier ou les parts en usufruit par la société d’exploitation et en nue-propriété par une civile à l’IR, n’ayant pas de revenus celle-ci ne serait pas fiscalisée. Ceci permettra à la société d’exploitation de faire une économie financière importante entre l’achat de l’US et une éventuelle location. Pour le chef d’entreprise, détenteur des parts de la civile, c’est mieux car il sépare l’immobilier de l’exploitation. L’immobilier ne sera pas à l’actif de sa société, ce qui sera mieux lors de la cession de celle-ci. L’erreur faite par un certain nombre de chefs d’entreprises est d’avoir acquis leurs bâtiments via leurs sociétés. Aucune bonne raison pour faire cela sauf son altruisme à payer beaucoup d’impôts pour le plus grand bien de nous tous.
Enfin, une sci est une sci que s’il y a une comptabilité et une Assemblée Générale annuelle.
Que la force soit avec vous.
Pierre-Emmanuel JOSEPH
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