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lmnp, lmp ou location saisonnière ?

LMNP/LMP/Meublé de tourisme/Loc saisonnière …

Vous souhaitez générer et optimiser vos revenus du locatif ? La location meublée peut être une solution très intéressante pour vous. Toutefois, les différents régimes (LMP, LMNP, location de tourisme et location para-hôtellerie) diffèrent au niveau de l’optimisation de la fiscalité. Faisons le point ensemble.

La location meublée est bien différente de la location nue (non meublée). En effet, le logement doit impérativement être meublé (voici la liste des éléments que doit comporter le dit logement). De plus, la durée du bail est d’un an, voir de 9 mois pour les étudiants. C’est bi inférieur à la durée pour un logement non meublée (3 ans). Fiscalement, la location meublée, est très attrayante, bien qu’elle diffère d’un régime à un autre.

Si vous souhaitez investir dans une location meublée, voici ci-dessous les éléments que vous devez connaître.

Location meublée non professionnelle (LMNP)

Vous êtes propriétaire d’un bien et vous souhaitez y faire de la location meublée. En tant que particulier, le statut LMNP vous permettra de profiter d’une optimisation fiscale très avantageuse.

Grâce à ce statut, vous pouvez générer un revenu complémentaire non fiscalisé. En effet, les revenus locatifs perçus sont non imposables pendant un certain nombre d’années grâce au principe d’amortissement.

Les revenus générés par la LMNP sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Vous pouvez déclarer vos revenus de 2 manières différentes :

  • Par le régime micro-Bic : Vos recettes annuelles doivent être inférieures à 70 000 €. Aucune charge n’est déductible, mais vous profitez d’un abattement de 50 % sur les recettes.
  • Par le régime réel : Vous êtes soumis à ce régime en cas de recettes supérieurs à 70 000 € (si vos revenus sont inférieurs à 70 000 €, vous pouvez également choisir ce régime). Avec ce régime, toutes les charges (électricité, internet, eau …) ainsi que les factures liées aux travaux et à l’ameublement seront déduites des loyers perçus. C’est donc très attrayant fiscalement.

Location meublée professionnelle

Vous êtes propriétaire d’un bien et vous souhaitez y faire de la location meublée. En tant que professionnel, le statut LMP vous permettra de profiter d’une optimisation fiscale très avantageuse.

Contrairement au statut LMNP, vos recettes annuelles perçues par la LMP doivent dépasser un plafond de 23 000 € (pour la totalité du foyer fiscal). De plus, ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus du foyer fiscal (salaires et autres BIC).

Le régime réel s’applique pour la LMP, sauf si vous décidez d’avoir le statut de micro-entreprise (le chiffre d’affaires ne devra dans ce cas-là pas dépasser 70 000 €). Avec ce régime réel, les revenus générés par la LMP seront également imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Toutes les charges liées aux travaux, à l’ameublement et aux frais de gestion seront donc déduites des loyers perçus.

La Location Meublée Professionnelle est soumise au régime des plus-values professionnelles. Cela veut dire que si vous réalisez une plus-value lors de la revente du bien, vous pourrez demander une exonération totale de celle-ci. Attention toutefois, car pour cela, vous devrez avoir exercé en LMP depuis au moins 5 ans. De plus, les recettes annuelles HT devront être inférieures à 90 000 € pendant les 2 dernières années.

Si les recettes annuelles sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €, alors vous aurez droit à une exonération partielle de la plus-value.

Contrairement à un bien sous le régime du LMNP, le bien au statut LMP n’est pas assujettie à l’IFI (Impôt sur le Fortune Immobilière).

Location meublée de tourisme

Vous souhaitez peut-être investir dans une location meublée de tourisme, appelée aussi location meublée saisonnière. Dans ce type de location (gîte, village vacances, chambre d’hôte …), nous avons à faire à une clientèle de passage. En effet, les locataires peuvent rester entre 1 et 90 jours dans le logement.

Ici, aucune liste d’éléments n’est indispensable. Cependant, plus le logement sera équipé et mieux il sera noté (la demande de classement, compris entre 1 et 5, est facultative).

Avec ce statut de tourisme, vous pouvez aussi bien être professionnel que particulier. La fiscalité dépendra donc de la structure juridique choisie au premier plan (LMP ou LMNP).

Si vous choisissez le régime micro-Bic, vos recettes annuelles devront être inférieures à 170 000 €. Aucune charge ne sera déductible, mais vous profiterez d’un abattement de 71 % sur les recettes (au lieu de 50 % pour le statut LMNP !). Attention !! Les gîtes ruraux doivent être classés meublés de tourisme pour bénéficier de l’abattement de 71 %. Sans cela, ils n’auront que 50 % d’abattement.

Sachez aussi que vous devez impérativement déclarer le logement auprès de votre mairie. De plus, dans certaines communes, la taxe de séjour est obligatoire. Vous devez donc la percevoir et ensuite la reverser à la mairie.

Location saisonnière en para-hôtellerie

La location saisonnière en para-hôtellerie est un peu différente de la location de tourisme. En effet, pour y prétendre, vous devez impérativement fournir au minimum 3 de ces prestations ci-dessous :

–   Le petit-déjeuner

–  La fourniture de linge de maison

–    La réception de la clientèle

–   Le nettoyage régulier des locaux

La para-hôtellerie peut être intéressante si les coûts d’exploitation de la location sont élevés.

Quel régime choisir ?

Votre choix va essentiellement dépendre du coût de vos travaux, des coûts d’ameublement et de vos frais de gestion. De plus, il faudra également faire attention à la totalité de vos recettes annuelles et au revenu fiscal total de votre foyer. Pour finir, tout dépendra du temps que vous souhaiterez consacrer à la gestion du bien.

PE JOSEPH