Quand l’immobilier va, tout …
Parlons aujourd’hui si vous le voulez bien de l’investissement immobilier et du marché actuel.
Dans tout patrimoine qui se respecte, et surtout dans celui des français la place de l’immobilier est importante. A juste titre, l’immobilier par la résidence principale puis par les investissements locatifs sont souvent et de loin la plus grande partie du patrimoine de ceux que je rencontre.
Il est vrai que c’est un excellent investissement face aux périodes de crises. L’immobilier, même s’il est peu rentable du fait des taxations exorbitantes, reste un placement sûr. La rentabilité global de votre investissement se fera par les revenus (si c’est du locatif) et par la plus-value. Le prix du m² a doublé en 10 ans en moyenne sur la France. Ce qui s’est passé hier, ne reflète pas ce qui se passera demain …
De plus, vous pouvez bénéficier de loi fiscale intéressante dans le cadre d’un investissement locatif neuf. La loi Duflot a été beaucoup décriée à tort à mon avis.
Comme vous aimez les tableaux synthétique avec les avantages et les inconvénients, en voici un.
La loi de finances pour 2013, en son article 80, a introduit, en remplacement du dispositif « Scellier » codifié à l’article 199 septvicies du CGI, le dispositif « Duflot », codifié à l’article 199 novovicies du CGI.
Il concerne les investissements réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.
Ce dispositif reprend de nombreuses caractéristiques du « Scellier intermédiaire », c’est-à-dire soumis à un plafond de ressources du locataire et à l’impossibilité de louer à des ascendants ou descendants du contribuable, avec néanmoins quelques divergences.
AVANTAGES INCONVENIENTS
– Obtention de revenus locatifs réguliers (location nue imposable dans la catégorie des revenus fonciers).
– Obtention d’une réduction d’impôt sur le revenu répartie sur 9 ans.
– La base de cette réduction d’impôt est le prix de revient du logement, dans la limite de deux logements par année d’imposition et du double plafonnement :
* du prix de revient global du ou des logement(s) à 300 000 €/ an,
* du prix au mètre carré de surface habitable fixé à 5 500 €/m2 (sans distinction selon la zone de situation de l’immeuble).
– Le prix plafond au mètre carré est plus élevé que celui applicable aux logements bénéficiant du dispositif « Scellier » (de 2 000 € à 5 200 € pour le « Scellier », 5 500 € pour le « Duflot »).
– Pour les investissements réalisés en France métropolitaine, le taux de réduction d’impôt en 2014 est de 18 %.
– Pour les investissements réalisés en outre-mer, le taux de réduction d’impôt en 2014 est de 29 %.
– Possibilité de réaliser l’investissement au travers d’une SCI ou d’acquérir des parts de SCPI « Duflot ».
– En cas de financement du bien à crédit, possibilité de déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs (en effet, l’investissement en « Duflot » génère des revenus fonciers nécessairement imposés au régime d’imposition réel si on souhaite déduire les intérêts d’emprunt).
– Le logement doit se situer dans une commune éligible au dispositif, zonage plus resseré que le Scellier avec communes de la zone B2 sur agrément
– Il faut s’assurer de l’adéquation de l’investissement avec la demande locative et choisir le bien avec soin.
– Interdiction de location à un membre de son foyer fiscal ou un de ses ascendants ou descendants.
– Engagement de location nue à usage de résidence principale du locataire pendant au moins 9 ans (et le cas échéant conservation des parts de SCI ou de SCPI) avec respect de plafond des loyers.
– Le plafond des loyers est plus bas que celui du « Scellier intermédiaire ». Il diffère selon la zone dans laquelle se situe le logement et selon la date de réalisation de l’investissement
Métropole :
Le plafond des loyers se réduit avec la surface du logement du fait d’un coefficient fonction de la surface.
Possibilité de réduction des plafonds, mais sans rétroactivité sur les investissements réalisés.
Maintenant, le marché !
Je vais vous parler de ce que je vois sur la région, car je ne fais investir mes clients que sur des solutions régionales, désirant aller voir sur place et me rendre compte par moi-même du marché local.
Compte tenu de la crise, vous seriez enclin à penser que les prix baissent. « Que neni non point ».
Ils ne vont pas baisser. Ils vont stagner.
Alors pourquoi me suis-je dis ?
Les promoteurs nationaux comme régionaux ont très bien vu, depuis longtemps, la baisse du marché. Ils l’ont anticipée en achetant peu ou pas de foncier et donc aujourd’hui les programmes nouveaux sont rares. Et ce qui est rare est …
Enfin, c’est le moment de venir à l’immobilier, car les taux de crédit sont extrêmement bas. Les taux sont réellement historiquement bas, du jamais vu depuis 70 ans.
Pour exemple, un client a obtenu 2.2% sur 10 ans.
Petit conseil : Si vous n’achetez pas, renégociez vos crédits. Les banquiers n’aiment pas mais c’est bon pour nous.
A bientôt.
Cordialement.
PEJ