La nue propriété d’un bien immobilier

Pourquoi n’achèteriez-vous pas la nue propriété d’un bien immobilier ?
La pleine propriété en France est composée juridiquement du droit de jouissance, l’usufruit, et du droit dans disposer, la nue propriété. Ces deux droits sont distincts et peuvent être cessibles. Vous avez des revenus fonciers, vous êtes à l’ISF, vous ne désirez pas avoir à gérer un locataire, alors Acheter la nue propriété d’un appartement neuf est peut-être une solution.

Voici un exemple d’un chiffrage réel de l’achat de la NP d’un appartement hyper centre ville :

Vous achetez aujourd‘hui une NP pour 198 620 € qui vaudra ,20 ans après, sans inflation, 397 240 €. Ce qui nous fait un taux de rendement de 3.47% annuels. C’est du garanti, car cette rentabilité n’est dû qu’à l’extinction progressive de l’usufruit. Dans ce cas, vous revendez au prix de la pleine propriété 20 ans auparavant. Ce qui entre nous est excessivement pessimiste. Imaginons qu’il y ait une inflation de 2% annuels, vous auriez au terme des 20 ans un bien d’une valeur de 592 982 €. Donc un taux de rendement de 5.48%.

Si vous l’achetez avec un crédit IN FINE, ( le crédit in fine, est un crédit où vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée du prêt, puis le capital sur la dernière mensualité), vous devrez mettre en place une assurance vie en garantie avec 109 086 €. Car avec une hypothèse de rendement de 3% / an vous reconstituez les 224 897 € sur 20 ans. (fonds en euros) Vous devrez sortir les intérêts d’emprunt de 8 938 € (4,5%), ils seront déductibles des revenus fonciers que vous avez par ailleurs. (Tranche d’imposition marginale de 41% + 15,5% de social). Vous aurez 5 050 € de vos impôts en moins. La possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers en ayant acquis de la nue propriété d’un bien immobilier, est possible uniquement du fait que l’usufruitier est un bailleur social.

Et vous allez aussi mettre au passif de votre ISF l’emprunt de 198 620 €. Ce qui vous fera: 1 092 € en moins d’impôts ISF si vous êtes à la première tranche de celui-ci (0.55%).

Donc ces intérêts d’emprunt de 8 938 € / an, ne vous couteront réellement que 2 795 €. (8 938 € – 5 050 € – 1 092 € = 2 795 €). Finalement, vous amenez un capital de 109 086 €, puis un coût de 2 795 € / an sur 20 ans, pour avoir un bien de 397 240 € si pas d’inflation (Taux de rendement  5,23%), et si le bien est à 592 982 €, (Taux de rendement 7,6%).

Personnellement, je ne connais pas beaucoup d’investissements qui peuvent être aussi rentables sur du long terme.

Petite histoire macro-économique : Depuis maintenant quelques mois, la Banque Centrale Européenne rachète par création de monnaie des dettes des Etats européens. Ce procédé vieux comme le monde va obligatoirement amener de l’inflation. Vu l’ampleur (du jamais vu dans l’histoire de l’humanité ) du phénomène, nous ne pouvons savoir si cette inflation sera de 5%, 10%, 15% ou 1000 %, et quand elle arrivera. Mais elle arrivera… Cela veut dire que pour préserver nos patrimoines de ce qui se prépare, il faudra être sur des biens réels : Immobilier financer à crédit en taux fixe Le marché des actions, même si depuis 10 ans celui-ci nous a déçu Les matières premières C’est une politique monétaire court termiste , inégalitaire et dangereuse , qui affaiblira notre pouvoir d’achat. Elle reflète le manque de courage de nos hommes politiques se débarrassant du cadeau de la dette à la Banque Centrale Européenne. Espérons que les évènements nous amèneront un véritable homme d’Etat .